Etažni lastniki smo poverili upravniku vse posle z neplačniki in v to zaradi varstva osebnih podatkov nimamo vpogleda. Vsi etažni solastniki smo zainteresirani, da bi bilo nerednih plačnikov čimmanj oz da vsi sosedje redno plačujejo.
Upravnik ima navodila, da za zamujeno plačilo pošlje EN opomin. Cena za opomin je okrog 2,50 EUR. Do tistega trenutka je še čas, da se z upravnikom morda dogovorimo za način plačila, sicer se terjatev ob poteku roka plačila na opominu preda odvetniku. Od tu dalje pa odvetnik deluje po svojih principih in na spletu piše, da je odvetniška tarifa za opomin 100 točk (okrog 50 EUR). Odvetnik po plačilu izda račun za svojo storitev opomina, znesek za plačane račune prenakaže v celoti na naš račun.
Plačevanje računov v roku je najcenejša varianta. Če je le mogoče, čimbolj redno plačujmo položnice, da bomo tako imeli najmanj stroškov in težav z odvetniki. Vsem nam (KO, upravniku, odvetniku) pa poenostavili delo in etažnim solastnikom znižali stroške.
Tudi organizacije, ki lahko pomagajo pri najnujnejših primerih, priporočajo, da se zainteresirani pri njih pojavijo čimprej oz takoj, ko nastane problem z neplačevanjem.
Pravilo za začetek in konec kurilne sezone imamo zapisano v naših Splošnih pogojih za dobavo in odjem toplotne energije.
Ogrevalna oz. kurilna sezona se praviloma prične dan po tem, ko je v zadnji četrtini koledarskega leta ob 21.00 uri tri dni zapored temperatura zraka nižja ali enaka +12 °C.
Ogrevalna sezona se praviloma zaključi tretji zaporedni dan v drugi četrtini koledarskega leta, ko je ob 21.00 uri temperatura zraka višja od +12 °C.
O pričetku in zaključku se praviloma odloči na podlagi temperature zraka po ugotovitvah lokalne meteorološke postaje (Kapitanija Koper), upravnik kotlovnice in Kurilni odbor pa se lahko dogovorita tudi drugače, upoštevajoč siceršnje vremenske razmere in napovedi ter predviden protokol postopnega temperiranja sistema v prvih dneh obratovanja.
Običajno ne mine brez pripomb, tako tistih zakaj ogrevamo in istočasno tistih zakaj ne ogrevamo – odvisno od tega, ali etažni lastnik stanuje na južni ali severni strani bloka.
Obstaja državni Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 82/15, 61/16 in 158/20 – ZURE), ki v 18. členu določa:
(1) Porabniški deleži za ogrevanje, določeni v četrtem odstavku 15. člena tega pravilnika, ki so nižji od 40 % deleža ogrevane površine, se zaradi zagotavljanja ustreznih bivalnih pogojev posameznega dela stavbe zvišajo na 40 % deleža ogrevane površine.
(2) Porabniški deleži za ogrevanje, določeni v četrtem odstavku 15. člena tega pravilnika, ki so višji od 300 % deleža ogrevane površine, se znižajo na 300 % deleža ogrevane površine.
Navedena pravna podlaga je relevantna za obračun variabilnih stroškov, čeprav je poraba po kalorimetrih ali delilnikih toplote na radiatorjih enaka 0. Za ta primer je Pravilnik predvidel zgoraj naveden način obračunavanja, saj bi sicer lahko prišlo do situacije, ko lastnik ne bi ogreval stanovanja in tudi ne bi plačeval stroškov, stanovanje pa bi se ogrevalo preko zidov in stropov sosednjih stanovanj. Sosedje bi bili tako oškodovani.
Več podrobnosti o obračunih na naslednji povezavi do enega od obračunovalcev porabe:
Kotlovnica Markovec je ob nastanku (leta 1976 in kasneje) pridobila podatke o priključenih stanovanjih iz gradbenih načrtov, na katerih so bila navedeni naslovi blokov, številke stanovanj in površine. Podatke o lastništvu pa je dobila, ko smo etažni lastniki predložili kupoprodajno pogodbo.
Kasneje – po izdelavi etažnih načrtov – so bloki dodatno pridobili še številko stavbe, stanovanja pa še številko dela stavbe. Tako imamo v etažnem načrtu in v evidencah GURSa na primer za stanovanje številka 3 na Bernetičevi 6 določeno:
- številka stavbe: 2606-4041 (2606 je katastrska občina Semedela)
- številka dela stavbe: 2606-4041-33
- številka stanovanja, poslovnega prostora: 3
ali za stanovanje številka 8 na Bernetičevi 8:
- številka stavbe: 2606-4047
- številka dela stavbe: 2606-4047-36
- številka stanovanja, poslovnega prostora: 8
V etažnih načrtih in posledično v evidencah GURSa številka dela stavbe pogosto ni enaka številki stanovanja, ker je izdelava načrtov potekala v različnih časovnih obdobjih in z različnimi geodeti.
Upravnik kotlovnice pošilja račun za ogrevanje na naslov etažnega lastnika in navede številko stanovanja, kar je dovolj za nedvoumno identifikacijo za katero stanovanje gre.
Najprej je potrebno preveriti, če so odprti ventili na radiatorjih, ventili pred oz. za kalorimetri in če so termostatski ventili pravilno nastavljeni. Morda je potrebno odzračiti radiatorje. Se sliši smešno, a so bili tudi taki klici z navedenimi problemi. Vprašati sosede, če je pri njih nemoteno ogrevanje. Šele nato preveriti na dežurno številko kotlovnice, ki je zapisana na položnici, če je kaj narobe z dobavo toplote iz kotlovnice.
Dobička v poslovanju kotlovnice Markovec ni. Vso morebitno razliko med planiranimi oz zbranimi sredstvi za variabilni del (kurjavo) in dejansko porabo se poračuna ob koncu sezone in vrne etažnim lastnikom. Morebitno razliko v fiksnem delu pa se po odločitvi kurilnega odbora deloma vrne, deloma pa se jo prerazporedi v rezervni sklad, ki je namenjen prenovam opreme kotlovnice. Upravnik je plačan v fiksnem znesku, ki je določen s pogodbo. Akontacije plačujemo mesečno zato, da so zneski na položnicah enakomerno razporejeni preko celega leta.
Ves toplovodni razvod v bloku, ki poteka od toplotne postaje do stanovanj, popravlja upravnik bloka na stroške etažnih lastnikov. Ves razvod od kotlovnice do posameznih toplotnih postaj in znotraj postaj pa popravlja upravnik kotlovnice iz skupnega rezervnega sklada etažnih solastnikov kotlovnice.
Upravnik kotlovnice je za klice v zvezi z okvarami na ogrevalnem sistemu dostopen na telefonskih številkah, ki so bile ob začetku kurilne sezone objavljene na oglasnih deskah objektov. Operater na tej telefonski številki je zadolžen le za pomoč pri tehničnih vprašanjih, za ostala vprašanja je v okviru predvidenih ur na voljo telefonska številka, ki je izpisana na hrbtni strani mesečne položnice. Pri tem je potrebno upoštevati delitev dela oz. odgovornost za odpravo napak na ogrevalnem sistemu:
- upravnik kotlovnice Istrabenz plini d.o.o. je odgovoren za ogrevalni sistem od kotlarne do (vključno) toplotnih postaj;
- za skupne instalacije v objektu je odgovoren upravnik posameznega objekta;
- za instalacije v posameznem stanovanju ali poslovnem prostoru je odgovoren lastnik nepremičnine.
Ob koncu kurilne sezone popisovalec, ki so ga izbrali etažni lastniki bloka, odčita števce oz. delilnike in določi delež porabe posameznega stanovanja. Z izračunom seznani vsakega etažnega lastnika, celotni blok in po izteku 15 dnevnega pritožbenega roka pošlje podatke upravniku kotlovnice v nadaljnji obračun.
Etažni lastniki imamo sklenjeno pogodbo z upravnikom Istrabenz plini za nakup toplote, ki je vezana na ceno kurilnega olja ELKO, le-ta pa je v kurilni sezoni 2021/22 regulirana. Nakup toplote za EL pomeni, da je vseeno, kaj upravnik kuri: ELKO ali utekočinjeni naftni plin UNP, cena za kWh je vezana na ELKO. Od 2017 se kuri UNP.
Če etažni lastnik meni, da kalorimeter ali delilnik ne kaže pravilno, naj o tem seznani upravnika bloka, ki bo poiskal vzdrževalca teh naprav.
| Za kurilni odbor so etažni lastniki glasovali po solastniškem deležu | |
| Volitve 2013 |
60,05% |
| Volitve 2017 |
62,31% |
| Volitve 2021 |
62,16% |
| Volitve 2025 |
61,29% |
Rezultati glasovanja in glasovnice so shranjeni in jih je mogoče pregledati.
Kako si pomagati, če radiator, ki ima termostatsko glavo, ne ogreva, je prikazano na naslednji povezavi:
Na tej spletni strani https://ko-markovec.si/dokumenti/ so v rubriki Dokumenti objavljeni Splošni pogoji za dobavo in odjem toplote, v desetem poglavju so navedene X. OSNOVE ZA OBLIKOVANJE CEN IN OBRAČUN. V členih od 31. do 36. so podrobneje opisana pravila za oblikovanje postavk računov.
Od 1.1.2021 nismo več v sistemu emisijskih kuponov, ker po evropski direktivi spadamo med majhne kotlovnice. Za informacijo: v letu 2021 smo jih kupili za leto 2020 za 14.000 €.
Rezultat glasovanja etažnih solastnikov kotlovnice lahko izračunamo na dva načina:
- seštejemo površine stanovanj vseh, ki so glasovali ‘za’, in jih delimo s skupno površino vseh stanovanj ali
- seštejemo solastniške deleže vseh, ki so glasovali ‘za’, pri čemer solastniški delež etažnega lastnika nad skupno kotlovnico izračunamo tako, da površino posameznega stanovanja delimo s skupno površino vseh stanovanj, ki so priključena na kotlovnico.
Rezultat glasovanja je v obeh primerih seveda enak.
Ni pomembno, katere površine stanovanj vzamemo, pomembno je, da so vse površine iz enega vira.
Podrobneje v prilogi: Izračunavanje rezultatov glasovanja
Na začetku kurilne sezone, ki traja od 1.7. do 30.6. naslednje leto kurilni odbor (KO) kotlovnice obravnava in sprejme plan, ki ga predlaga upravnik Istrabenz plini d.o.o. Sestavni del plana so variabilni stroški. Upravnik izdela tabelo predvidene letne porabe toplote v MWh po mesecih glede na izkušnje iz predhodnih kurilnih sezon. Ceno toplote v EUR/MWh se določi glede na Aneks št. 2 k Pogodbi št TO/061/DK o oskrbi kotlovnice Markovec s toploto. Poenostavljeno povedano: etažni solastniki kotlovnice Markovec odkupujemo toploto od upravnika, le-ta pa lahko za ogrevanje uporablja katero koli gorivo in od leta 2017 je to utekočinjeni naftni plin (UNP). Cena toplote je vezana na ceno ekstra lahkega kurilnega olja (ELKO). Na začetku sezone upravnik skupaj s KO oceni gibanje cen ELKO in izračuna planirano ceno toplote.
Planirani letni VS je torej planirana letna poraba toplote pomnožena s planirano ceno toplote. Mesečni VS, ki je osnova za mesečne položnice, pa dobimo tako, da planirani letni strošek VS delimo z 12. O tem kurilni odbor sprejme sklep.
Primer plana za kurilno sezono 2023/2024:
- planirana letna poraba toplote: 8.100 MWh
- planirana cena toplote: 117,03 EUR/MWh
- planirani letni VS: 948.400 EUR
- planirani mesečni VS: 79.033,33 EUR (ta podatek se nahaja v opombi na položnici)
Mesečni VS se obdobno usklajuje glede na pričakovan in dejanski odkup toplote oziroma nabavo energenta. Akontacije za variabilni del se mesečno prilagajajo glede na delež porabe toplotnih postaj v razmerju do skupne porabe.
Razlaga, kako se VS v tabeli Obračun akontacij obračunava mesečno in kako se prikazuje na položnici, je na spletni strani https://ko-markovec.si/dokumenti/ v dokumentih: Obrazložitev postavk na položnici in v tabeli Obračun akontacij.
Ob koncu kurilne sezone se morebitni presežek zbranih sredstev za VS poračuna in v celoti vrne odjemalcem.
Navedeno je določeno v Splošnih pogojih za dobavo in odjem toplotne energije
- OSNOVE ZA OBLIKOVANJE CEN IN OBRAČUN (31. do 36. člen)
Stroški upravljanja so določeni s pogodbo o upravljanju z Istrabenz plini d.o.o. So fiksni za kurilno sezono in sestavni del plana. V skladu z 17. členom pogodbe se znesek pred novo kurilno sezono uskladi z letno stopnjo rasti cen življenjskih potrebščin. Upravnik dobi iz naslova upravljanja samo ta znesek.
Primer določitve PSU za kurilno sezono 2022/2023:
- letni PSU: 125.301,02EUR
- mesečni PSU: 10.441,75 EUR
- skupna ogrevalna površina za obračun fiksnega dela: 132.422,54 m2
- mesečni PSU na m2 : 0,0788518 EUR/ m2
Pozor: ker je bil julija 2022 (še pred sprejetjem novega plana) na položnici obračunan PSU iz pretekle sezone 9.470,50 EUR, je potrebno za 11 preostalih mesecev povečati mesečni PSU na 10.530,05 EUR, mesečni PSU na m2 je tako 0,079536 EUR/ m2 in je razviden v opombi na položnici. S tem podatkom se obračunajo PSU za posamezno stanovanje.
Razlaga, kako se PSU obračunava mesečno in kako se prikazuje na položnici, je na spletni strani https://ko-markovec.si/dokumenti/ v dokumentih: Obrazložitev postavk na položnici in v tabeli Obračun akontacij.
Navedeno je določeno v Splošnih pogojih za dobavo in odjem toplotne energije
- OSNOVE ZA OBLIKOVANJE CEN IN OBRAČUN (31. do 36. člen)
Na začetku kurilne sezone, ki traja od 1.7. do 30.6. naslednje leto kurilni odbor (KO) kotlovnice obravnava in sprejme plan, ki ga predlaga upravnik Istrabenz plini d.o.o. Sestavni del plana so fiksni stroški.
Ti stroški so: poraba vode, porabe električne energije, potrošni material, stroški tekočega vzdrževanja in investicijskega vzdrževanja, stroški zavarovanja, izterjave in odvetniških storitev, delovanja kurilnega odbora, amortizacija (t.i. rezervni sklad za kotlovnico, ki služi za prenovo npr. toplovoda, toplotnih postaj) in drugi nujni stroški za redno delovanje kotlovnice ter zakonsko predpisane dajatve. KO mesečno pregleduje račune, za večje vrednosti so potrebne 3 ponudbe in predhodna odobritev KO.
Primer plana FS za kurilno sezono 2022/2023:
- planirani letni FS: 208.739,00 EUR
- planirani mesečni FS: 17.394,92 EUR
- skupna ogrevalna površina za obračun fiksnega dela: 132.422,54 m2
- planirani mesečni FS na m2 : 0,131359 EUR/ m2
Pozor: ker je bil julija 2022 (še pred sprejetjem novega plana) na položnici obračunan FS iz pretekle sezone 16.401,93 EUR, je potrebno za 11 preostalih mesecev povečati mesečni FS na 17.485,19 EUR, mesečni FS na m2 je tako 0,132041 EUR/ m2 in je razviden v opombi na položnici. S tem podatkom se obračunajo FS za posamezno stanovanje.
Ob koncu kurilne sezone se morebitni presežek zbranih sredstev za FS po odločitvi KO prenese v t.i. rezervni sklad – za prenove.
Razlaga, kako se FS obračunava mesečno in kako se prikazuje na položnici, je na spletni strani https://ko-markovec.si/dokumenti/ v dokumentih: Obrazložitev postavk na položnici in v tabeli Obračun akontacij.
Navedeno je določeno v Splošnih pogojih za dobavo in odjem toplotne energije
- OSNOVE ZA OBLIKOVANJE CEN IN OBRAČUN (31. do 36. člen)
Zavedamo se, da so postavke na računu na prvi pogled zelo komplicirane. V opravičilo lahko rečemo, da tudi poslovanje kotlovnice ni enostavno. Informacije o računih lahko dobimo pri upravniku v službi za odnose z odjemalci osebno ali po telefonu, kjer lahko vložimo tudi morebitne reklamacije. Naslov, telefonska številka, mail in uradne ure so objavljene na računu in na tej spletni strani. Za pojasnila se lahko obrnemo na katerega od članov kurilnega odbora ali na mail ko.markovec@gmail.com
Podrobna obrazložitev postavk na položnici: Pomen številk na položnici za akontacijo ogrevanja
Obrazložitev postavk v tabeli Obračun akontacij: Pomen postavk v tabeli Obračun akontacij
Aktivno legitimacijo, da v svojem imenu izterjuje individualne in obratovalne stroške, mora upravnik izkazati s pogodbo o upravljanju, s katero lastniki nanj prenesejo svoja materialnopravna upravičenja.
Istrabenz plini d.o.o. je postal upravnik Kotlovnice Markovec na podlagi Pogodbe o upravljanju Skupne kotlovnice Markovec z dne 13.05.2014 (v nadaljevanju »Pogodba o upravljanju«), ki je postala veljavna, ko jo je odobrilo zadostno število etažnih lastnikov. Na glasovanju lastnikov Kotlovnice Markovec o predlaganih sklepih glede izbora upravnika in odobritve pogodbe je do 22.06.2014 ZA glasovalo 55,3 % vseh etažnih lastnikov, oziroma glede na solastniški delež na skupni kotlovnici 52,9 %. Do konca glasovanja 10.8.2014 pa 68,3 % vseh etažnih lastnikov, oziroma glede na solastniški delež na skupni kotlovnici 71,8 %. Veljavnost pogodbe je bila podaljšana z Aneksom k pogodbi z dne 25.7.2017.
Rezultati glasovanja in glasovnice so shranjeni in jih je v dogovoru s kurilnim odborom mogoče pregledati.
Vsi, ki imamo nameščene delilnike ali merilnike porabe toplote (kalorimetre), plačujemo po porabi.
Ob koncu kurilne sezone popisovalec, ki so ga izbrali etažni lastniki bloka, odčita števce oz. delilnike in določi delež porabe posameznega stanovanja. Z izračunom seznani vsakega etažnega lastnika, celotni blok in po izteku 15 dnevnega pritožbenega roka pošlje podatke upravniku kotlovnice v nadaljnji obračun. Delež porabe se nato upošteva pri poračunu za preteklo kurilno sezono in pri določitvi akontacije posameznega etažnega lastnika v naslednji kurilni sezoni. Delež, ki ga je določil popisovalec, je razviden na položnici pri akontaciji variabilnega stroška.
Ob koncu kurilne sezone se naredi poračun variabilnih stroškov (stroški za gorivo). Če smo porabili manj, kot smo plačevali z akontacijami, dobimo ob poračunu vrnjeno razliko in obratno.
Za udeležbo na sejah kurilnega odbora člani prejmejo sejnino. Člani, ki opravljajo različna dela kot npr priprava dokumentacije za seje, kontrola računov, izbor dobaviteljev, nadzor dela izvajalcev pri prenovah, priprava planov, poročil, so upravičeni do plačila glede na število opravljenih ur in dosežene rezultate. Plačilo odobri kurilni odbor na podlagi poročila o opravljenem delu. Urna postavka je primerljiva s študentskim delom.